Wie lässt sich der Wert einer Immobilie bestimmen? Welchen Wert hat die Architektur eines Gebäudes?

Immobilienwert ermitteln: Welchen Wert hat gute Architektur?

Immobilienwert ermitteln: Welchen Wert hat gute Architektur?

Ein Ökonom der London School of Economics untersuchte die Aufwertung von Baugebieten auf der Grundlage von guter Architektur. Er unternahm den Versuch, den finanziellen Wert von Baukultur zu bestimmen. Demnach wertet gute Architektur nicht nur den Wert des eigenen Hauses auf, sondern auch den der Häuser in der Nachbarschaft, behauptet der Londoner Ökonom Gabriel Ahlfeldt. Dieser bildet an der Schule in London Architekten aus. Zusätzlich unterrichtet er pro Jahr vierzig Immobilienfachwirte. Sein Bestreben besteht darin, seinen Schülern das Gefühl für den Wert von guter Architektur zu vermitteln, den sie danach in der Praxis berücksichtigen sollen.

Der wirtschaftliche Einfluss eines Gebäudes auf seine Umgebung

Gabriel behauptet, dass gute Architektur sich wirtschaftlich auf das Umfeld auswirkt. Er suchte deswegen nach einer messbaren Einheit mit objektiven Kriterien, um den wirtschaftlichen Einfluss eines Gebäudes auf seine Umgebung aufzuzeigen. Rein vom Gefühl würde jeder die Aussage treffen, dass ein gut geplantes Architektenhaus den Wert der Nachbar-Immobilien ebenso steigert wie beispielsweise eine Top-Lage. Berechnungen dazu gäbe es bisher aber nicht. Deshalb beschäftigte sich der Londoner Ökonom mit Analysen, die eindeutige Ergebnisse zeigen: Ein gutes Architektenhaus beeinflusst nicht nur den Eigenwert, es nimmt auch Einfluss auf den Gebäude-Wert der Nachbarschaft.

Bewerten durch Analysen aus Verkäufen und Befragungen

Die Forschung steht noch am Anfang, doch ergeben sich bei bestimmten Faktoren bereits verlässliche Berechnungen. Zum Beispiel steigert eine U-Bahn-Station im Umfeld den Immobilienwert um gute fünf Prozent.

Analysen im Hansaviertel Berlins, in verschiedenen britischen Denkmalschutz-Gebieten und im amerikanischen Chicago wurden vorgenommen. Durch Befragung der Einwohner und Untersuchungen von Immobilienverkäufen wurde das Ergebnis eindeutig. Mieter und Käufer bezahlen gerne fünf bis zehn Prozent mehr für ein Objekt in einer Nachbarschaft mit guter Architektur. Dabei spielt es keine Rolle, ob diese schöne Nachbarschaft in einem Viertel liegt, das die Mieter oder Käufer sowieso bevorzugt hätten.

Der Gedanke, selbst einfach Standard in ein Gebiet mit guter Architektur zu bauen, um eine Wertsteigerung zu erzielen, kam bereits einigen Investoren. Doch nur das Haus mit der guten Architektur gewinnt am meisten, sagt der Ökonom. Die Idee ist wenig erfolgreich, automatisch durch die Nachbarschaft den großen Gewinn zu erzielen. Nur wenn alle in dieselbe hochqualitative Architektur investieren, wird auch jeder davon profitieren.

In Deutschland existieren für Immobilien drei Wertermittlungsrichtlinien

Die juristische Basis für die Ermittlung des Marktwertes einer Immobilie (ImmowertV) trat 2010 in Kraft. Damit wurde die Wertermittlungsverordnung (WertV) abgelöst. Die darin bestehenden Wertermittlungsrichtlinien behielten jedoch ihre Gültigkeit. Sie bilden immer noch die Rechtsgrundlage für die Wertermittlung von unbebauten und bebauten Grundstücken, ihrer Rechte und Belastungen.

Vergleichswertrichtlinie zum Bewerten von Immobilien, die gleichartig sind

Dieses Verfahren bewertet Grundstücke aufgrund der vorliegenden Bodenrichtwerte aus Gutachterausschüssen. Zudem zieht das Vergleichswert-Verfahren gleichartige Immobilien heran, die privat genutzt werden. Die Ermittlung kann auf diese Weise nur erfolgen, wenn bereits verlässliche Verkaufspreise in diesem Gebiet existieren (Eigentumswohnungen, vergleichbare Einfamilien- oder Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser).

Ertragswertrichtlinie für das Bewerten von Gewerbe-Immobilien

Das Verfahren kommt bei Gewerbe-Immobilien zum Einsatz. Die jährlich erwirtschafteten Reinerträge und die abzugsfähigen Bewirtschaftungskosten stehen im Mittelpunkt des Ertragswert-Verfahrens.

Sachwertrichtlinie für das Bewerten von privat genutzten Gebäuden

Der Wert von privat genutzten Immobilien hängt von den Kosten der Herstellung und von den Kosten der Wiederbeschaffung ab. Durch eine Berechnung von Neubau-Kosten und einer Abnutzungs-Bewertung, die von den Kosten eines Neubaus abgezogen wird, errechnet sich der Gebäude-Wert. Der Wert des Grundstücks wird separat durch das Vergleichswert-Verfahren berechnet.